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平邑县兴水河沿岸片区改造征收与补偿方案

9月11日  评论:0  标签:无   浏览量:46

       为改善居民居住条件和生活环境,保障被征收人合法权益,搞好兴水河沿岸片区改造,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》等规定和平邑县县城总体规划,结合本片区实际,制定本方案。

一、房屋征收部门

平邑县住房和城乡建设局

二、房屋征收实施单位

平邑街道办事处

三、征收范围

东至浚河,西至明德路,南至温凉河路,板桥路以西,北至兴水路,板桥路以东,北至浚河路范围内国有土地上的房屋(征收范围内拟规划保留建筑物除外)。

四、征收依据

该片区符合平邑县国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,已纳入平邑县2019年国民经济和社会发展年度计划,按《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》等规定依法予以征收。

五、时间安排

(一)征收补偿安置协议签订期限:自平邑街道办事处通知签订征收补偿安置协议之日起30日。

(二)腾空交房期限:自平邑街道办事处通知腾空交房之日起30日。

六、被征收房屋基本情况

本征收片区内危旧房屋、简易结构房屋较多,建筑质量差,使用年限久,安全隐患多,道路狭窄,供热、燃气、污水、消防等管网基础设施配套不完善。

七、征收补偿方式

居民住宅房屋实行货币补偿和产权调换两种补偿方式;商业用房一般实行货币补偿,如本社区安置区有规划建设商业用房的,也可采取双向评估,互找差价的方式进行产权调换;其他非住宅房屋一般实行货币补偿。

八、评估办法

(一)评估机构选定。房地产价格评估机构由平邑街道办事处组织被征收人在房屋征收公告公布之日起15日内协商选定。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产评估机构,视为共同协商选定。在规定期限内协商不成的,在被征收人、街道办事处、社区居委会代表等现场监督下,从房屋征收部门公布的房地产价格评估机构名单中采取抽签方式选定。

(二)评估方法确定。被征收房屋的评估采用市场比较法;工业用房(含办公用房、车间及附属设施)、达不到测绘规范要求的简易房、棚、轻体墙、复合板顶、塑扣板、铁皮顶、钢结构等建筑物,采用成本法进行评估,并在评估报告中说明。

(三)评估价值确定。

1.被征收住宅房屋价值,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格评估确定。被征收住宅房屋的最低货币补偿标准不低于被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格的 90%。

2.被征收非住宅房屋价值,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格,由评估机构评估确定。

3.房屋用途与土地用途不一致的。按照房屋所有权证(不动产权证)载明房屋性质进行评估,评估价值需扣除原土地性质与证载用途对应的土地性质之间的地价差别价款。

九、征收补偿办法

(一)住宅房屋的补偿

住宅房屋合法建筑面积,根据房屋权属证书和房屋登记薄的记载据实认定,对未经登记的房屋以其他可确权证据材料为依据据实认定。证载面积与实际面积不符,办理产权证明后确实未加建的,以实测面积为准。

1.选择货币补偿的,根据认定的住宅房屋合法建筑面积,按评估价值给予货币补偿。

2.选择产权调换的,根据认定的房屋合法建筑面积给予安置。按照评估确定的被征收房屋补偿价格和所调换房屋的价格,被征收房屋所有权人结清差价后,该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。

3.被征收人只有一套住房且被征收合法房屋建筑面积低于45选择货币补偿的,按45㎡进行货币补偿;选择产权调换的,高层住宅按 47 ㎡进行安置,并在征收范围内公示。

4. 达不到测绘规范要求的简易房、棚、轻体墙、复合板顶、塑扣板、铁皮顶、钢结构等建筑物实行货币补偿,不予安置。补偿价格由评估机构评估确定。

5.车库、储藏室按照重置价格进行评估补偿,不予安置。

6.院内空地(除房屋面积以外)补偿。容积率<1的,院内空地根据土地性质,按照基准地价评估补偿,容积率≥1的不予补偿。院内空地的补偿标准暂按1450元/㎡执行,如2019年12月31日前基准地价标准调整,结算时按照调整后的标准执行。

7.空闲建设用地补偿。具有合法土地手续或经产权认定组认定的合法空闲住宅建设用地评估后给予货币补偿,也可按照建设成本价购买1套90㎡户型的安置房;如购买128㎡户型的安置房,90㎡以内的按照建设成本价结算,超出90㎡的部分,10㎡按照优惠价结算,剩余的按照市场价结算,逾期未签订协议的不享受10㎡的优惠价。合法空闲非住宅建设用地实行货币补偿。

8.在该片区内有集体承租合同的,由产权人负责解除承租合同;有抵押的房屋,由被征收人负责书面通知抵押权人,按照相关法规办理,在规定期限内未解除抵押的,房屋征收部门向公证机构办理证据保全手续后先予依法征收,按有关规定根据评估结果进行补偿安置。

(二)商业用房和“住改非”房屋的补偿

1.商业用房认定及补偿。

1)商业用房的认定。经认定被征收房屋所有权人持有的房屋所有权证(不动产权证)用途栏内标明“商业”或“商住”字样的房屋可以认定为商业用房。

2)商业用房的补偿。商业用房一般实行货币补偿,补偿价格按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格进行评估补偿。如本社区安置区有规划建设商业用房的,实行双向评估,互找差价的方式进行产权调换,按照“先签协议先腾空交房先调换或回购”的原则,根据协议签订先后顺序及腾空交房先后顺序记分合计得分确定调换或回购的顺序;如因安置区规划建设商业用房不足而不能调换或回购的实行货币补偿。

2.“住改非”房屋认定及补偿安置。

1)“住改非”房屋的认定。①取得营业执照、税务登记证(或社会统一信用代码证),具备纳税条件的有正常纳税记录。②房屋所有权证、营业执照和税务登记证(或社会统一信用代码证)注明的营业地点、时间相一致。③持续实际经营1年以上(租赁房屋者需具备房屋租赁合同且实际租赁经营1年以上)。被征收房屋所有权人同时具备以上3个条件的,其房屋可认定为“住改非”房屋。

2)“住改非”房屋的补偿。①沿城市主、次干道两侧的“住改非”房屋,在同等住宅房屋评估价格的基础上增加40%的补偿价款;其他“住改非”房屋在同等住宅房屋评估价格的基础上增加20%的补偿价款,上述补偿只限于用于“沿街”经营的主体部分,并以实际经营面积为准,其余部分按照住宅房屋标准补偿。②“住改非”房屋选择产权调换的,按照住宅房屋标准进行安置。

(三)房屋所有权证(不动产权证)不齐全房屋的补偿

部分房屋办理房屋所有权证(不动产权证)或无房屋所有权证(不动产权证)的征收,由产权认定组认定。

1.住宅房屋部分办理房屋所有权证(不动产权证)或无房屋所有权证(不动产权证)但由于历史原因不能认定为违法建筑的,经产权认定组认定并公示无异议给予补偿。

1)选择货币补偿的按照评估价值给予补偿。住宅房屋容积率≤1.0的部分,按市场价格评估;容积率>1.0的部分,按照重置价格评估。

2)选择产权调换的。容积率≤1.0的,按实际面积进行安置;容积率>1.0的,按容积率1.0相应面积进行安置。

3)院内空地补偿。容积率<1的,补偿标准暂按1450元/㎡执行,如2019年12月31日前基准地价标准调整,结算时按照调整后的标准执行;容积率≥1的不予补偿。

2.经产权认定组认定,凡在公告之日前已形成的违法建筑,能够按照腾空时限自行拆除的,按重置价格的60%给予拆除补助,逾期不予补助;凡在公告之日后新建、扩建的违法建筑,由被征收人在规定期限内自行无偿拆除,逾期不拆除的,由综合行政执法部门依法强制无偿拆除。

(四)其他非住宅房屋的补偿

其他非住宅房屋一般实行货币补偿,由房地产价格评估机构评估确定。

(五)地上附着物(不含被征收房屋)补偿

地上附着物的补偿,按照山东省国土资源厅、山东省财政厅《关于临沂市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》(鲁国土资字〔2017〕388号)标准由评估机构评估确定。

(六)装修装饰补偿

根据认定的合法建筑面积,给予补偿,简单装修的,按20元/㎡补偿;复杂装修的,按40元/㎡补偿;没有装修的,不予补偿。

(七)其它补助和奖励

1、搬迁补助费。在规定期限内搬迁的,住宅房屋每户一次性付给2000元搬迁补助费;商业用房按照合法建筑面积8元/一次性支付搬迁补助费;工业企业按照县政府退城入园有关政策办理。

2、临时安置费。该片区住户临时安置补助费标准为每户每月1000元,选择货币补偿的,临时安置补助费按3个月一次性计发;选择产权调换的,按照实际过渡时间计算,过渡期限最长为36个月。临时安置补助费按月计算,不足1个月按1个月计算。临时安置补助费从被征收人腾空房屋交钥匙并经验收合格后开始计算,按年度结算。空闲建设用地不支付临时安置费。

3、停产停业损失费。按合法建筑面积,在规定时间内腾空房屋并交出房屋钥匙经验收合格后对工业企业及商业用房给予一次性发放3个月的停产停业损失补偿费,标准为每月50元/㎡;事实已停业、停产的,不发放停产停业损失补偿费;经批准需先建后拆的企业,不再发放停产停业损失补偿费。

4、签约及腾空奖励。在规定时间内第1天-10天签订协议的每户奖励15000元;第11天-20天签订协议的每户奖励10000元;第21天-30天签订协议的每户奖励5000元。在规定时间内第1天-10天腾空交房的每户奖励5000元;第11天-20天腾空交房的每户奖励3000元;第21天-30天腾空交房的每户奖励1000元。逾期未签订协议或未腾空交房的不再享受奖励政策。

十、房屋安置办法

(一)房屋安置实行先拆后建、临时过渡、交房回迁的方式。

(二)安置区选址及安置房户型确定。按照城市总体规划,根据兴水河片区控制性详细规划及重点地段城市设计方案要求,按照就近、方便原则选定安置区;安置房建筑为高层,基本户型设计面积128㎡、90,每套配建1个车位、1个储藏室。

(三)安置区及安置房建设标准。安置区采取高标准规划建设,土地为国有出让用地,小区人车分流,地上只保留步行道路、绿地及公共活动场所,所有车辆进入地下车位停放。安置房建筑质量符合国家质量安全标准和房屋建筑设计技术规范要求;安置房室内装饰具体见《安置房室内装饰标准》。

(四)安置房分配。按照“先签协议先腾空先选房”的原则,根据签订协议先后顺序、房屋腾空先后顺序记分合计得分确定选择安置房(含车位、储藏室)的顺序,安置房分配具体见《安置房分配办法》。

十一、补偿结算办法

(一)选择货币补偿的。在规定期限内签订征收补偿安置协议并腾空交房验收合格后,于30日内一次性支付被征收人应得的补偿、补助和奖励。

(二)选择产权调换的。产权调换房屋交付时据实结算,由被征收人结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

1.被征收住宅房屋应安置面积≤128㎡的,可以选择1套安置房。

1)应安置面积<45㎡的,应安置面积至47㎡的部分不收取费用;超过47㎡不足90㎡的部分按照建设成本价结算;超出90㎡不足128㎡的部分,在规定时间内签订协议并腾空交房的按照建设成本价结算,逾期者按照优惠价结算。

2)应安置面积≥45㎡的,超出应安置面积不足90㎡的部分按照建设成本价结算;超出90㎡不足128㎡的部分,在规定时间内签订协议并腾空交房的按照建设成本价结算,逾期者按照优惠价结算。

2.被征收住宅房屋应安置面积>128 ㎡的。

1)超出面积<45㎡的,超出面积按照评估价格给予货币补偿。

2)超出面积≥45㎡的可以再购买1套安置房。在规定时间内签订协议并腾空交房的第二套安置房90㎡以内的部分享受不超过10㎡的建设成本价,剩余不足90㎡的部分按照优惠价结算,超出90㎡的部分按照市场价结算;逾期者第二套安置房超出应安置面积部分享受不超过10㎡的优惠价,剩余的部分按照市场价结算。

3.被征收住宅房屋应安置面积达到选择2套以上安置房条件的,按照应安置面积确定安置房套数。选定安置房后超出面积<45㎡,超出面积按照评估价格给予货币补偿;超出面积≥45㎡,可以再购买1套安置房,超出应安置面积部分,按照市场价结算。

4.储藏室按照建设成本价据实结算;地下停车位按照6万元/个低于成本的价格结算。

5.安置房及附属设施结算面积以房地产测绘面积为准。

6.住宅房屋的不动产权证办理由街道、社区及有关单位组织办理,费用由产权人承担。

十二、其他事项

(一)丈量摸底、初步评估、签约时间、补偿结果等内容均在征收范围内公开公示,请被征收人及社会各界监督。

(二)被征收人应积极配合工作人员对房屋、土地及地上附着物进行丈量登记,并在本方案规定的签约期限内签订征收补偿安置协议,将《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《不动产权证》等被征收房屋的权属证件交房屋征收部门,统一办理注销手续,并由房屋征收部门统一组织拆除。

(三)房屋征收部门与被征收人达不成征收补偿安置协议的处理办法。房屋征收部门与被征收人在征收与补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿安置协议的,由房屋征收部门报请县政府,依照法律规定,按照征收与补偿方案依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,房屋征收部门催告当事人履行搬迁义务,催告书送达十日后当事人仍未履行搬迁义务的,房屋征收部门有权依法向被征收房屋所在地人民法院申请强制执行

十三、兴水河沿岸片区集体土地的征收涉及房屋补偿安置的可参照本方案标准执行。

十四、本补偿方案只适用于本次兴水河沿岸片区改造的房屋征收。

 
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